{"id":21758,"date":"2022-12-07T15:47:27","date_gmt":"2022-12-07T14:47:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/?p=21758"},"modified":"2022-12-07T15:52:16","modified_gmt":"2022-12-07T14:52:16","slug":"wisdomtree-le-nouvel-immobilier-dans-un-monde-dapres-covid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wisdomtree-le-nouvel-immobilier-dans-un-monde-dapres-covid\/","title":{"rendered":"WisdomTree : Le nouvel \u00ab immobilier \u00bb dans un monde d\u2019apr\u00e8s Covid"},"content":{"rendered":"
WisdomTree<\/strong> dispose d\u2019une plateforme de plusieurs strat\u00e9gies th\u00e9matiques avec chacune leur propre besoin d\u2019infrastructures.<\/h5>\n

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Par Chris Gannatti , Responsable global de la recherche<\/strong><\/p>\n

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Les m\u00e9gatendances des technologies de l\u2019information (\u00e0 l\u2019image du cloud, de la 5G, de l\u2019Internet des objets et de l\u2019intelligence artificielle) peuvent ne pas sembler n\u00e9cessiter d\u2019infrastructures similaires aux m\u00e9gatendances qui contribuent \u00e0 la fabrication d\u2019objets physiques, mais ce serait une erreur.<\/p>\n

\u00c0 titre d\u2019exemple, un grand nombre de ces m\u00e9gatendances ne pourraient pas fonctionner sans antennes relais ou sans centres de donn\u00e9es.<\/p>\n

WisdomTree <\/strong>:\u00a0 Immobilier de la nouvelle \u00e9conomie contre immobilier de l\u2019ancienne \u00e9conomie<\/strong><\/p>\n

L\u2019ann\u00e9e 2022 a \u00e9t\u00e9 conditionn\u00e9e par l\u2019environnement macro\u00e9conomique, et l\u2019inflation a \u00e9t\u00e9 en t\u00eate de liste. Dans un contexte marqu\u00e9 par une inflation \u00e9lev\u00e9e, l\u2019immobilier est une classe d’actifs int\u00e9ressante. Premi\u00e8rement, nous avons pu observer comment les march\u00e9s ont mis l\u2019accent sur les flux de tr\u00e9sorerie par rapport \u00e0 de potentiels b\u00e9n\u00e9fices futurs. Or de nombreuses cat\u00e9gories d\u2019investissements immobiliers sont connues pour leur capacit\u00e9 \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des flux de tr\u00e9sorerie. Deuxi\u00e8mement, dans des environnements inflationnistes classiques, les investisseurs devraient cibler davantage les actifs r\u00e9els, c\u2019est-\u00e0-dire des actifs dont la valeur devrait augmenter au moins en ligne avec l\u2019inflation. L\u2019immobilier est connu pour offrir cet avantage dans le temps m\u00eame si ce n\u2019est pas toujours garanti.<\/p>\n

Mais depuis la pand\u00e9mie de Covid-19, sommes-nous tout autant int\u00e9ress\u00e9s par les centres commerciaux et les immeubles de bureaux traditionnels qu\u2019auparavant\u00a0?<\/p>\n

Selon nous, l\u2019immobilier de la \u00ab\u00a0nouvelle \u00e9conomie\u00a0\u00bb se d\u00e9finit par l\u2019infrastructure physique n\u00e9cessaire pour que les diff\u00e9rentes m\u00e9gatendances continuent de cro\u00eetre. Deux des principaux \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s des infrastructures des m\u00e9gatendances sont\u00a0:<\/p>\n

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  • Les antennes relais pour la t\u00e9l\u00e9phonie mobile<\/li>\n
  • Les centres de donn\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n

    Les antennes relais pour la t\u00e9l\u00e9phonie mobile<\/strong><\/p>\n

    S\u2019agissant des actifs immobiliers que sont les antennes relais pour la t\u00e9l\u00e9phonie mobile en 2022, leurs principales caract\u00e9ristiques sont une extraordinaire visibilit\u00e9 des flux de tr\u00e9sorerie et \u00e9galement une tr\u00e8s faible variation des revenus. Ces entreprises ont tendance \u00e0 n\u00e9gocier des contrats \u00e0 tr\u00e8s long terme et leur dette jouit g\u00e9n\u00e9ralement de la notation Investment Grade1<\/sup>.<\/p>\n

    En 2022, si nous nous projetons au-del\u00e0 des difficult\u00e9s de l\u2019environnement macro\u00e9conomique, nous pouvons constater que nous en sommes aux premi\u00e8res \u00e9tapes du d\u00e9ploiement mondial de la 5G. Les activit\u00e9s principales de mise \u00e0 niveau des r\u00e9seaux mondiaux ont d\u00e9but\u00e9 en 2021. Si nous ne pouvons pas savoir avec certitude la dur\u00e9e du cycle de mise \u00e0 niveau, on peut l\u2019estimer dans une fourchette de 5 \u00e0 7 ans ce qui nous semble \u00eatre une pr\u00e9vision raisonnable. Ces mises \u00e0 niveau comportent des aspects li\u00e9s aux logiciels et au mat\u00e9riel2<\/sup>.<\/p>\n

    Le mod\u00e8le \u00e9conomique des antennes relais pour la t\u00e9l\u00e9phonie mobile est assez simple\u00a0: les entit\u00e9s qui souhaitent utiliser ce mat\u00e9riel (\u00e0 l\u2019image des entreprises de t\u00e9l\u00e9communication) devront effectuer des paiements r\u00e9guliers. Consid\u00e9rant que \u00ab\u00a0les donn\u00e9es sont le nouveau p\u00e9trole\u00a0\u00bb, cette situation est similaire \u00e0 celle des producteurs d\u2019\u00e9nergie payant les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019exploitation de gazoducs et ol\u00e9oducs pour utiliser leurs infrastructures. Il est int\u00e9ressant de souligner la diff\u00e9rence entre les entreprises am\u00e9ricaines et les autres dans leur mani\u00e8re de g\u00e9rer l\u2019inflation\u00a0:<\/p>\n

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    • Les entreprises am\u00e9ricaines ont g\u00e9n\u00e9ralement sign\u00e9 des contrats sur des dur\u00e9es plus longues et avec des clauses de revalorisation annuelles fixes de 3\u00a0%. Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ces conditions \u00e9taient excellentes. Mais lors d\u2019ann\u00e9es o\u00f9 l\u2019inflation est proche ou \u00e9gale \u00e0 deux chiffres, la situation est bien entendu moins id\u00e9ale3<\/sup>.<\/li>\n
    • Les entreprises non am\u00e9ricaines ont tendance \u00e0 signer des contrats o\u00f9 les clauses de revalorisation ne sont pas plafonn\u00e9es et sont index\u00e9es sur divers indicateurs de l\u2019inflation des prix \u00e0 la consommation4<\/sup>.<\/li>\n<\/ul>\n

      Les investisseurs pourraient \u00eatre curieux de comprendre la diff\u00e9rence entre entreprises qui fournissent par exemple des services 5G et des entreprises qui fournissent l\u2019infrastructure qui permet un transfert plus efficace des donn\u00e9es. Nous tenons \u00e0 souligner au sujet des entreprises de t\u00e9l\u00e9communication en particulier que les tarifs qu\u2019elles appliquent aux consommateurs sont tr\u00e8s r\u00e9glement\u00e9s. En outre, ces entreprises sont contraintes de r\u00e9aliser des d\u00e9penses d\u2019investissement massives pour pouvoir au moins \u00e9galer les meilleures capacit\u00e9s de r\u00e9seau. Les antennes relais pour la t\u00e9l\u00e9phonie mobile n\u2019ont peut-\u00eatre pas la m\u00eame visibilit\u00e9, mais nous en revenons \u00e0 notre phrase initiale \u00e0 propos de la visibilit\u00e9 des flux de tr\u00e9sorerie et de leur faible variation. N\u2019oubliez pas que ce qui importe c\u2019est que les ol\u00e9oducs sont n\u00e9cessaires le produit qui y transite \u00e9tant secondaire.<\/p>\n

      WisdomTree :\u00a0Centres de donn\u00e9es<\/strong><\/p>\n

      Si le lecteur doit retenir une chose sur les centres de donn\u00e9es, c\u2019est que la taille importe beaucoup. S’agissant actuellement d\u2019Equinix et de Digital Realty Trust, il faut reconna\u00eetre que ce sont des plateformes mondiales in\u00e9gal\u00e9es. L\u2019exploitation d\u2019un nouveau centre de donn\u00e9es actuellement \u00e0 petite \u00e9chelle sera une activit\u00e9 d\u00e9ficitaire. Les centres de donn\u00e9es d\u2019Equinix, r\u00e9partis dans de nombreux pays \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale, fonctionnent comme l\u2019ossature de l\u2019Internet.<\/p>\n

      Certains peuvent se poser la question suivante\u00a0: pourquoi les principales entreprises au monde dont Microsoft, Amazon et Alphabet ne construisent-elles pas leurs propres centres de donn\u00e9es\u00a0? Pourquoi doivent-elles payer Equinix ou Digital Realty Trust\u00a0? Si nous reconnaissons que le pouvoir de n\u00e9gociation des prestataires de centres de donn\u00e9es par rapport \u00e0 ces entreprises n\u2019est pas historiquement \u00e9lev\u00e9, en 2022 il est int\u00e9ressant de souligner quelques changements\u00a0:<\/p>\n

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      • Le trafic Internet augmente<\/li>\n
      • L\u2019offre de semi-conducteurs utilis\u00e9s dans les centres de donn\u00e9es est encore tendue<\/li>\n
      • Il n’est pas n\u00e9cessairement simple d\u2019augmenter la capacit\u00e9 de centres de donn\u00e9es existants ou de construire de nouveaux centres de donn\u00e9es aux bons emplacements, tout au moins \u00e0 une vitesse suffisante pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande<\/li>\n<\/ul>\n

        \u00c0 l\u2019image des mati\u00e8res premi\u00e8res, si l\u2019offre des centres de donn\u00e9es se tend et si la demande est stable voir croissante, alors le prix est cens\u00e9 augmenter. Il est possible que nous assistions \u00e0 la plus forte croissance du pouvoir de fixation des prix par les fournisseurs de centres de donn\u00e9es en 2022 de toute l\u2019histoire r\u00e9cente5<\/sup>.<\/p>\n

        Nous tenons \u00e9galement \u00e0 souligner une pratique int\u00e9ressante d\u2019Equinix, l\u2019un des principaux acteurs du secteur. Equinix r\u00e9alise une couverture de pr\u00e8s de 2 ans de sa demande d\u2019\u00e9nergie, ce qui signifie que les clients n\u2019auront pas \u00e0 payer le co\u00fbt total des hausses du prix de l’\u00e9nergie. Au moment o\u00f9 ces prix ont fortement augment\u00e9, il s\u2019agit d\u2019une politique tr\u00e8s int\u00e9ressante \u00e0 prendre en compte6<\/sup>.<\/p>\n

        WisdomTree Conclusion : l\u2019immobilier peut avoir sa place dans une strat\u00e9gie th\u00e9matique<\/strong><\/p>\n

        Les actions th\u00e9matiques vont fr\u00e9quemment de pair avec les actions de croissance, et pour de bonnes raisons. Toutefois, pour les investisseurs th\u00e9matiques qui pr\u00e9f\u00e8rent par exemple comme caract\u00e9ristique principale la g\u00e9n\u00e9ration de flux de tr\u00e9sorerie, l\u2019immobilier de la nouvelle \u00e9conomie est une solution int\u00e9ressante. Une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019investissement immobilier (REIT) qui investit dans les centres de donn\u00e9es aura un compte de r\u00e9sultat totalement diff\u00e9rent de celui d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de Software-as-a-Service (SaaS) sp\u00e9cialis\u00e9e dans le cloud. Dans l\u2019environnement macro\u00e9conomique de 2022, la corr\u00e9lation entre ces deux m\u00e9tiers est peut-\u00eatre un peu plus \u00e9lev\u00e9e mais, une fois que les fondamentaux des entreprises sous-jacentes reviennent sur le devant de la sc\u00e8ne, les deux afficheront des diff\u00e9rences significatives en termes de risque et de performance.<\/p>\n

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        1. Source : hoyacapital.com\/cell-tower-reits<\/span><\/li>\n
        2. Source : statista.com\/chart\/23194\/5g-networks-deployment-world-map\/<\/span><\/li>\n
        3. Source: dgtinfra.com\/cell-tower-lease-rates-agreements<\/span><\/li>\n
        4. Source: dgtinfra.com\/cell-tower-lease-rates-agreements<\/span><\/li>\n
        5. Source : Carol Ryan. \u00ab Data Centres Are Unpopular. All the Better for Their Stocks. \u00bb Wall Street Journal. Le 30 ao\u00fbt 2022.<\/span><\/li>\n
        6. Source : Maurer et al. \u00ab Hedges Give Companies Temporary Relief from Surging Energy Prices. \u00bb Wall Street Journal. Le 14 mars 2022.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

          Source: ETFWorld<\/p>\n

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          WisdomTree dispose d\u2019une plateforme de plusieurs strat\u00e9gies th\u00e9matiques avec chacune leur propre besoin d\u2019infrastructures.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":17742,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"telegram_tosend":false,"telegram_tosend_message":"","telegram_tosend_target":0,"footnotes":"","_wpscp_schedule_draft_date":"","_wpscp_schedule_republish_date":"","_wpscppro_advance_schedule":false,"_wpscppro_advance_schedule_date":"","_wpscppro_dont_share_socialmedia":false,"_wpscppro_custom_social_share_image":0,"_facebook_share_type":"","_twitter_share_type":"","_linkedin_share_type":"","_pinterest_share_type":"","_linkedin_share_type_page":"","_instagram_share_type":"","_medium_share_type":"","_threads_share_type":"","_google_business_share_type":"","_selected_social_profile":[],"_wpsp_enable_custom_social_template":false,"_wpsp_social_scheduling":{"enabled":false,"datetime":null,"platforms":[],"status":"template_only","dateOption":"today","timeOption":"now","customDays":"","customHours":"","customDate":"","customTime":"","schedulingType":"absolute"},"_wpsp_active_default_template":true},"categories":[44],"tags":[372,80,380,205],"class_list":["post-21758","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analyses-etf","tag-chris-gannatti","tag-etf","tag-immobilier","tag-wisdomtree"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":6}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21758","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21758"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21758\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21762,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21758\/revisions\/21762"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17742"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21758"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21758"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.etfworld.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21758"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}